Faut-il prolonger l'encadrement des loyers, qui doit s'arrêter fin novembre ?

Le contexte

À Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble, un propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer d'un logement qu'il remet en location : un plafond s'applique, calculé à partir du loyer médian du quartier majoré de 20 %. Cette expérimentation, lancée en 2018, concerne environ 70 communes et 1,2 million de locataires. Elle s'arrête le 24 novembre 2026 si aucune loi ne la prolonge.

Ce que dit la Cour des comptes

Présenté le 14 octobre devant la commission des finances de l'Assemblée nationale, son rapport juge la mise en œuvre « complexe » et les bases de calcul fragiles, au point de nourrir de nombreux recours. La Cour ne tranche pas sur l'efficacité : elle cite des études contradictoires faisant état d'un ralentissement des loyers de 2 % à 4 %, et jusqu'à 5 % à Paris selon l'Apur, pour des effets qu'elle qualifie d'« incertains ». Pour les locataires, l'économie annuelle moyenne serait de 520 euros selon Que Choisir Ensemble et de 968 euros pour les Parisiens selon l'Apur. La Cour propose deux scénarios : prolonger l'expérimentation sans ajouter de communes, le temps de fiabiliser les données et de clarifier le complément de loyer, ou bien l'arrêter et renforcer l'indice de référence des loyers, qui n'a jamais été vraiment appliqué faute de sanctions.

Un vote au Sénat le 21 octobre

Une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée le 11 décembre 2025, prévoyait de pérenniser le dispositif, de plafonner le complément de loyer à 20 % du loyer maximal et de doubler les amendes, à 10 000 euros pour un particulier. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, opposé à titre personnel à l'encadrement, n'envisage qu'une prolongation des expérimentations existantes, sans nouvelle commune. La commission des affaires économiques du Sénat a voté une prolongation de deux ans à périmètre constant ; le texte doit être examiné en séance le 21 octobre. La Fnaim appelle à ne pas prolonger et met en avant l'augmentation de l'offre ; une cinquantaine de maires, dont ceux de Paris, Lille, Lyon et Nantes, demandent au contraire la pérennisation et l'extension. Selon un sondage de Que Choisir Ensemble auprès de 1 014 personnes, 83 % des répondants sont favorables au dispositif.

Les arguments pour

• Les locataires y gagnent plusieurs centaines d'euros par an Les études citées par la Cour des comptes chiffrent l'économie annuelle moyenne à 520 euros par locataire, et à 968 euros pour un Parisien selon l'Apur. Une sortie sèche le 24 novembre rendrait aux bailleurs des villes les plus tendues la liberté de fixer le loyer à la relocation, précisément là où 1,2 million de locataires sont aujourd'hui protégés.
• Arrêter maintenant, c'est abandonner avant d'avoir évalué La Cour elle-même n'a pas mesuré l'efficacité du dispositif et propose de prolonger l'expérimentation le temps de fiabiliser les données de loyers, dont l'application GMBI ne couvre que 65 % des logements loués. Les députés Echaniz et Le Meur avaient déjà pointé des défauts corrigibles : compléments de loyer sans plafond, surfaces annexes ignorées, recours trop complexes.

Les arguments contre

• Le plafond décourage les propriétaires et réduit l'offre de logements à louer Les fédérations de propriétaires et la Fnaim soutiennent que l'encadrement pousse des bailleurs à retirer leurs biens du marché locatif ou à ne pas les y mettre. Pour elles, c'est l'augmentation de l'offre, et non un plafond, qui fait baisser les loyers ; l'indice de référence des loyers suffit, selon son président Loïc Cantin, à protéger les locataires en place.
• Un mécanisme contourné et contesté devant les tribunaux La Cour des comptes décrit une mise en œuvre « complexe », une méthode de calcul qui reflète mal la diversité des logements et de nombreux recours. Le ministre Vincent Jeanbrun le juge imparfait et facilement contournable, notamment par les compléments de loyer. Prolonger un dispositif que l'on sait fragile sans le réformer revient à prolonger ses failles.
• L'effet sur les loyers reste incertain, et il ne cible pas les plus modestes Un rapport de deux économistes commandé par le gouvernement constate des effets « ambivalents » : une baisse moyenne de 2 % à 4 % dans les villes les plus tendues, sans bénéfice particulier pour les ménages modestes. La Cour parle d'effets « incertains ». Un gain aussi limité justifie mal de maintenir une contrainte sur tous les bailleurs.

Sources

• Encadrement des loyers : la prolongation doit s'accompagner d'une réforme, juge la Cour des comptes, Sud Radio (AFP) (2026)
• Encadrement des loyers : vers une prolongation de deux ans après novembre 2026, Toutsurmesfinances (2026)
• L'encadrement des loyers pourrait être prolongé pendant deux ans, Banque des Territoires – Localtis (AFP) (2026)
• Encadrement des loyers : un rapport parlementaire propose de pérenniser et d'étendre le dispositif, LCP (2025)